최근 급변하는 부동산 시장 상황에 대응하기 위해 정부가 발표한 10·15 부동산 대책은 강력한 규제책을 담고 있어요. 이 대책의 핵심과 더불어, 내 집 마련의 꿈을 꾸는 생애최초 부동산 구매 실수요자들이 받을 수 있는 혜택들을 자세히 정리해봤어요. 규제가 강화된 상황에서도 실수요자에게는 어떤 기회가 있는지 꼼꼼하게 살펴보시고 현명한 내 집 마련 계획을 세우는 데 도움받으셨으면 좋겠어요.
-10.15 부동산 대책, 가장 많이 묻는 질문 6가지 간단 정리
-「주택시장 안정화 대책」 발표 - 보도자료 - 국토교통부
-생애 첫 주택 구입때 취득세 200만원 한도 내 면제 - 정책브리핑
10·15 부동산 대책의 주요 규제 강화 내용
2025년 10월 15일에 발표된 부동산 안정화 대책은 과열되는 수도권 부동산 시장을 진정시키고 가계부채 관리를 강화하는 데 중점을 두었어요.
특히, 규제지역을 대폭 확대하고 금융 규제를 강화한 것이 이번 대책의 핵심이라고 할 수 있어요.
이번 대책으로 기존 강남 3구와 용산구 외에 서울 전역과 경기도 12개 지역(과천, 광명, 성남 분당·수정·중원, 수원 영통·장안·팔달, 안양 동안, 용인 수지, 의왕, 하남)까지 투기과열지구 및 조정대상지역으로 확대 지정되었어요.
나아가, 이렇게 지정된 규제지역은 토지거래허가구역으로도 추가 지정되면서, 서울 및 경기 일부 지역은 삼중 규제지역으로 묶이게 되었어요.
토지거래허가구역으로 지정되면 주택 거래 시 관할 지방자치단체장의 허가가 필수이고, 주택 취득 후에는 2년간 실제로 거주해야 하는 실거주 의무가 발생하게 돼요.
더욱 강력해진 주택담보대출 규제
이번 대책에서 가장 눈여겨볼 부분은 주택담보대출(주담대) 규제의 대폭 강화예요.
고가 주택에 대한 대출 한도가 더욱 줄어들었는데요, 주택 시가에 따라 대출 한도가 차등 적용되었어요.
시가 25억 원을 초과하는 주택은 최대 2억 원까지만 대출이 가능하며, 15억 원 초과 25억 원 이하 주택은 최대 4억 원, 그리고 15억 원 이하 주택은 현행과 같이 최대 6억 원으로 제한되었어요.
이러한 조치는 투기 수요를 차단하고 과도한 레버리지를 이용한 주택 구매를 억제하려는 정부의 강력한 의지를 보여주고 있어요.
또한, 스트레스 DSR 제도가 강화되어 수도권 및 규제지역 내 주담대에 적용되는 스트레스 금리가 1.5%에서 3.0%로 상향 조정되었어요.
이로 인해 실제 대출받을 수 있는 한도가 더욱 줄어드는 효과가 발생하게 되었어요.
추가로, 1주택자가 수도권 등 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분도 DSR(총부채원리금상환비율) 계산에 포함하게 되어 대출 심사가 더욱 까다로워졌어요.
생애최초 부동산 구매 혜택의 유지 및 강화
이렇게 강력한 규제 속에서도 정부는 실수요자의 내 집 마련을 지원하기 위한 정책은 유지하거나 강화하고 있어요.
특히, 생애최초 주택 구매자에게는 금융과 세제 측면에서 예외적인 혜택을 제공하고 있는데요.
규제지역이 확대되었지만, 생애최초 주택 구입자는 주택담보대출 시 일반적인 기준보다 완화된 LTV(주택담보대출비율)를 적용받을 수 있어요.
일반적으로 규제지역에서 LTV가 40% 수준으로 축소되었지만, 생애최초 구입자에게는 예외적으로 LTV 70%까지 허용하고 있어요.
다만, 대출을 받은 후 6개월 이내에 해당 주택에 전입해야 하는 전입 의무가 부과되는 점은 꼭 기억하셔야 해요.
디딤돌 대출과 보금자리론의 활용
정부에서 지원하는 정책 대출인 디딤돌 대출과 보금자리론은 생애최초 주택 구입자에게 저금리로 안정적인 주택 구입 자금을 마련할 수 있는 좋은 기회를 제공하고 있어요.
디딤돌 대출의 경우, 생애최초 주택 구입자는 일반 가구보다 대출 한도가 더 높게 적용될 수 있어요.
주택금융공사 등에서 확인해보면, 생애최초 주택구입자에게는 특정 조건 충족 시 LTV를 최대 80%까지 지원하는 특례보증 상품도 운영되고 있어요.
물론 수도권이나 규제지역의 경우 LTV 70%가 적용되지만, 그래도 일반 대출 조건보다는 훨씬 유리해요.
다만, 정책 대출은 주택 가격, 부부합산 연 소득, 대출 한도 등에 제한이 있으므로 본인의 상황에 맞춰 자격 요건을 꼼꼼히 확인하고 신청해야 해요.
취득세 감면 혜택 확대
내 집 마련 초기 비용 부담을 줄여주는 취득세 감면 혜택도 생애최초 주택 구입자에게 큰 도움이 되고 있어요.
과거에는 주택 가격 및 부부합산 연 소득 기준이 있어서 혜택을 받기 어려웠던 분들도 많았는데요.
현재는 생애최초 주택 구입이라면 주택가격이나 연 소득 제한 없이 200만 원 한도 내에서 취득세를 감면받을 수 있도록 제도가 확대되었어요.
이러한 세제 혜택은 주택 구매 시 발생하는 초기 비용 부담을 크게 덜어주어 실수요자에게 실질적인 도움을 주고 있어요.
실수요자가 기억하면 좋은 점
강력한 규제 대책이 연이어 발표되면서 주택 구매 심리가 위축될 수는 있지만, 생애최초 구매자라면 오히려 기회로 삼을 수도 있어요.
투기 수요가 억제되면서 시장이 급격하게 과열되는 현상이 진정될 가능성이 있기 때문이에요.
생애최초 구매자는 대출과 세제 측면에서 여전히 유리한 조건이 많으니, 규제지역 확대에 너무 불안해하기보다는 이 혜택들을 적극적으로 활용하는 계획이 중요해요.
대출 규제 속 실수요 자금 계획 세우기
10·15 대책으로 대출 한도가 줄어들거나 심사가 강화되었기 때문에, 대출 가능 금액을 보수적으로 예상하고 자금 계획을 세우는 것이 중요해요.
특히, 강화된 스트레스 DSR을 적용했을 때 실제로 대출이 얼마나 나올지, 내가 원하는 주택 가격에 맞추어 충분한 자금을 마련할 수 있을지 미리 시뮬레이션 해봐야 해요.
만약 대출 한도가 부족하다면, 정부의 디딤돌 대출 등 정책 금융 상품의 생애최초 혜택을 최대한 활용하는 방안을 우선적으로 고려해보세요.
정책 대출을 활용하면 저금리로 대출을 받을 수 있어 이자 부담도 줄일 수 있다는 장점이 있어요.
청약 제도의 생애최초 특별공급 활용
분양 시장에서도 생애최초 주택 구입자를 위한 특별 공급 제도가 운영되고 있어요.
국민주택이나 민영주택 청약 시 생애최초 특별공급을 활용하면 일반 공급보다 당첨 확률을 높일 수 있는데요.
청약 제도의 경우에도 소득 요건 등이 있지만, 최근에는 소득 기준이 완화되거나 대상 물량 자체가 확대되는 추세이니 본인의 자격 요건을 꼼꼼히 확인하고 청약 전략을 세워보는 것이 좋아요.
예를 들어, 민영주택의 경우에도 분양가에 따라 소득 기준이 완화되는 경우가 있으니 주택 유형별로 적용되는 생애최초 특별공급의 세부 내용을 체크해 보세요.
청약 통장 가입 기간, 납입 금액 등도 중요하니 미리미리 준비해두는 것이 좋아요.
FAQ
Q1. 10·15 부동산 대책으로 서울 전역이 규제지역으로 묶였는데, 이게 정확히 어떤 의미인가요?
A1. 서울 전역이 투기과열지구, 조정대상지역으로 지정되고 토지거래허가구역으로까지 묶이면서, 주택담보대출 한도가 줄고(LTV 40% 수준), 다주택자에 대한 양도세 중과 부활, 취득세 중과 등이 적용된다는 의미예요. 특히 토지거래허가구역 지정으로 주택 구매 시 2년간 실거주 의무가 부과되고, 거래 시 관할 지자체의 허가를 받아야 하는 등 거래 자체가 매우 까다로워졌어요.
Q2. 생애최초 주택 구입자가 LTV 70% 혜택을 받으려면 어떤 조건을 충족해야 하나요?
A2. 규제지역 내에서 LTV 70% 혜택을 적용받으려면 대출을 받은 후 6개월 이내에 해당 주택에 전입해야 하는 의무가 있어요. 또한, 이 혜택은 실수요자에게 제공되는 것이므로, 주택 가격이나 소득 요건 등 세부적인 대출 상품별 기준도 함께 충족해야 해요.
Q3. 10·15 대책으로 강화된 스트레스 DSR 때문에 실제로 대출 한도가 얼마나 줄어드나요?
A3. 스트레스 DSR에서 적용되는 가산 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향되었어요. 이는 대출을 심사할 때, 기존 금리보다 3.0% 더 높은 금리를 적용하여 대출 상환 능력을 평가한다는 뜻인데요. 따라서 같은 소득이라도 대출 한도가 이전보다 상당히 감소하게 되므로, 실수요자도 필요한 대출 금액을 예상보다 적게 받을 수 있다는 점을 염두에 두셔야 해요.
Q4. 생애최초 주택 구입 시 받을 수 있는 취득세 감면 혜택은 한도가 얼마인가요?
A4. 생애최초 주택 구입자는 주택 가격이나 소득 수준과 상관없이 200만 원 한도 내에서 취득세 감면 혜택을 받을 수 있어요. 취득세가 200만 원 이하라면 전액 면제되고, 200만 원을 초과하면 200만 원만 감면받게 돼요.
Q5. 1주택자가 전세대출을 받을 때 DSR에 이자 상환분이 포함된다는 것은 어떤 의미인가요?
A5. 기존에는 1주택자가 전세대출을 받을 때 이자 상환분이 DSR 계산에 포함되지 않았어요. 하지만 10·15 대책 이후 수도권 및 규제지역에서 임차인으로 전세대출을 받는 1주택자의 경우, 전세대출의 이자 상환분이 DSR에 반영돼요. 이는 곧 주택담보대출이나 신용대출 등 다른 대출을 받을 때 전세대출 이자 상환액만큼 DSR 한도가 줄어들어 추가 대출이 어려워진다는 것을 의미해요.
결론
10·15 부동산 대책은 과열된 부동산 시장을 안정시키기 위한 강력한 규제책으로, 대출 한도를 줄이고 거래를 까다롭게 만들었어요. 실수요자 역시 대출 규제의 영향에서 완전히 자유롭지는 않지만, 생애최초 부동산 구매에 대해서는 LTV 70% 적용, 취득세 감면 확대 등 예외적인 혜택이 유지되고 강화되고 있어요. 내 집 마련을 계획하고 계시다면, 복잡해진 규제 내용을 정확히 이해하시고, 디딤돌 대출 등 생애최초 혜택이 있는 정책 금융 상품과 특별공급 제도를 적극적으로 활용하여 현실적인 자금 계획과 내 집 마련 전략을 세우는 것이 중요해요. 급변하는 시장 상황을 꾸준히 살피면서 현명한 결정을 내리시길 바랄게요.